Potrà sembrare una banalità, ma il primo elemento da verificare nell’acquisto di un immobile è che il venditore sia l’effettivo proprietario di quanto proposto in vendita. Tralasciando infatti il caso di frodi o vere e proprie truffe, non è affatto scontato che il venditore di un immobile ne sia effettivamente il pieno proprietario, e questo può capitare anche nella sua piena ed assoluta buona fede.

Possono infatti esserci diritti di terzi che incidono sulla piena proprietà del bene o sulla sua libera “disponibilità” (facoltà di vendere l’immobile sul mercato), oppure ancora, sul suo libero godimento. Uno degli esempi più banali e più facilmente risolvibili, è che sull’immobile gravi un’ipoteca derivante da un precedente mutuo d’acquisto, oppure che l’immobile sia soggetto a delle servitù che ne limitino il pieno godimento (la servitù è il diritto di usufruire del bene da parte di un terzo, come ad esempio il diritto di transitare su un fondo agricolo altrui per poter accedere al proprio terreno).

Ma cosa succede quando ci sono dei diritti parziari di proprietà a favore di terzi (come in caso di comunione), oppure quando il diritto di proprietà immobiliare è stato suddiviso in diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà?

È naturale che il proprietario dell’immobile -o chi si presume tale- dovrebbe avere piena conoscenza del titolo giuridico in base al quale ha avuto origine il suo diritto di proprietà, ma in alcuni casi subentrano dei tecnicismi che potrebbero trarre in inganno anche la persona più scrupolosa ma sfornita di una piena conoscenza legale delle diverse fattispecie che possono venire a crearsi.

La casistica più frequente in cui si verificano questi problemi è quella delle successioni ereditarie; non è raro infatti che a seguito di una dichiarazione di successione errata, l’immobile possa apparire di piena proprietà del venditore, quando invece sono subentrati diritti da parte di altri eredi o legatari. In questi casi è necessario ricostruire l’intera vicenda ereditaria per capire se il venditore del bene sia effettivamente il pieno ed unico proprietario dell’immobile, oppure se vi siano delle quote di proprietà o altri diritti (reali e/o personali) di godimento da attribuire a terzi.

Altra problematica frequente è quella che riguarda la vendita di beni condominiali, come ad esempio l’ex alloggio del portiere, dove ogni condomino vanta un diritto pro quota di proprietà sull’immobile e dovrà quindi prestare il proprio consenso all’atto di vendita, ricevendo ovviamente una corrispettiva quota del prezzo. In questi casi, dato che la proprietà dei beni comuni discende dalla suddivisione millesimale dei diritti condominiali, può capitare che nascano contestazioni sulla ripartizione dei millesimi, oppure che uno dei condomini ostacoli la vendita negando il proprio consenso all’atto di trasferimento dell’immobile: in questo caso infatti si segue il principio civilistico della “consensualità” (dove cioè tutte le parti interessate devono esprimere il proprio consenso affinché si stipuli il contratto) e non quello della “collegialità”, tipico della disciplina condominiale, dove le decisioni possono essere prese a maggioranza.

Infine, una problematica classica riguarda le vendite di appartamenti costruiti da enti pubblici con finalità di edilizia popolare (A.T.E.R., I.A.C.P. e similari) oppure da cooperative edilizie, anche private. In questi casi fin dall’origine del processo che ha portato alla costruzione della palazzina e poi alla vendita (o assegnazione) dei singoli appartamenti, è assolutamente normale che siano stati previsti dei limiti e delle regole alla loro successiva rivendita sul mercato, come ad esempio divieti di alienazione per un certo numero di anni oppure prezzo di vendita imposto, oppure ancora prelazioni legali a favore degli inquilini/assegnatari originari.

Insomma stabilire l’effettiva piena, libera, assoluta proprietà di un immobile non è sempre una cosa così semplice ed alla portata di tutti. Il notaio è la figura che il nostro ordinamento (come molti altri ordinamenti giuridici nel mondo) individua per dare risposte sicure e precise alle parti di una compravendita, ma purtroppo esso interviene quando ormai le trattative sono in fase avanzata e diventa difficile riconsiderare le proprie scelte di acquisto dopo essersi già impegnati con una somma di denaro o un preliminare di acquisto.

La buona notizia è che gli strumenti utilizzati dai notai per verificare con assoluta certezza giuridica la sicurezza del tuo acquisto immobiliare sono disponibili a tutti, in quanto sono dei registri pubblici ed accessibili. La difficoltà però sta nel saper leggere ed interpretare le informazioni che vi sono contenute.

Monitor ti offre questa consulenza preliminare andando a verificare nei pubblici registri immobiliari, ipotecari e catastali, lo stato giuridico in cui si trova l’immobile da te individuato per l’acquisto, in modo che tu possa orientare le tue scelte nel modo più consapevole possibile.

Per richiedere una consulenza puoi contattarci tramite l’apposito form che troverai nella pagina “contatti”.

Un consiglio però vogliamo dartelo da subito: il catasto non è lo strumento adeguato per verificare la proprietà di un immobile, anche qualora le intestazioni in esso contenute risultino corrette, l’unico modo per verificare lo stato giuridico di un bene immobile è quello di consultare i registri ipotecari tenuti dalle Conservatorie (oggi rinominate Agenzie del Territorio – Servizi di pubblicità immobiliare). Se vuoi possiamo farlo noi per te!