Quando si cerca casa in un territorio come quello di Roma non è raro imbattersi in immobili che per i loro pregi architettonici intrinseci, o per la loro prossimità a siti storico-artistici di elevato rilievo culturale, siano stati sottoposti a vincolo di tutela da parte delle soprintendenze (uffici pubblici che hanno proprio lo scopo di tutelare il paesaggio e lo stato di conservazione dei beni culturali).

Tale vincolo può essere di natura diretta, quando cioè è il palazzo in sé ad avere dei pregi di natura storico-artistica ed architettonica; oppure può avere natura indiretta, quando cioè la posizione dell’immobile incida in modo rilevante sul contesto urbano in cui si trova un monumento di altissimo rilievo culturale, pur non avendo il palazzo in sé particolari pregi. Il vincolo indiretto quindi assicura che il contesto in cui è collocato un monumento non venga alterato nel tempo (si pensi ai palazzi che circondano monumenti come il Pantheon o il Colosseo).

Tale distinzione però non incide in modo rilevante sulla disciplina della compravendita di un immobile vincolato: che il vincolo sia diretto o indiretto andranno comunque rispettati tutti gli adempimenti di legge previsti per il trasferimento degli immobili vincolati.

Come nasce il vincolo? Il vincolo di tutela ha origine da un provvedimento emesso dalla soprintendenza che deve essere “notificato” ad uno dei proprietari dello stabile. Il vincolo infatti prende ad oggetto (nella maggior parte dei casi) l’intero edificio e non i singoli appartamenti che lo compongono.

Tali provvedimenti però spesso sono stati emanati in tempi molto remoti (la prima legge di tutela dei beni culturali risale infatti al 1939) e di essi non viene riportata menzione nei pubblici registri immobiliari. Per avere una conoscenza certa dell’esistenza del vincolo è necessario esaminare gli atti notarili di compravendita con cui è stata ceduta in passato la proprietà dell’immobile, oppure sarà necessario rivolgersi alla soprintendenza competente per territorio.

Esiste poi una terza categoria di vincolo, cosiddetta “puntuale”, quella cioè che incide solo su uno specifico elemento architettonico dell’edificio, come ad esempio un fregio della facciata, un portale scolpito in pietra o un’edicola votiva. Per orientamento diffuso di dottrina e giurisprudenza tali vincoli dall’efficacia limitata non comporterebbero l’insorgenza della prelazione “artistica” pur dovendo essere citati nell’atto di compravendita, la cui stipulazione dovrà essere comunicata alla competente soprintendenza.

Una volta appurata l’esistenza del vincolo di tutela (elemento che l’agente immobiliare deve assolutamente comunicare ai propri clienti) si dovranno valutare con attenzione le modalità e le tempistiche dell’acquisto, poiché sarà necessario adempiere correttamente a tutta la procedura prevista per l’eventuale esercizio della prelazione “artistica” da parte dello Stato.

In caso di trasferimento a titolo oneroso di un immobile vincolato infatti lo Stato, per assicurare un rilevante interesse pubblico, può decidere di sostituirsi all’acquirente, ad esempio per fare in modo che quell’immobile di particolare pregio storico-artistico sia adibito ad una funzione pubblica e sia accessibile alla collettività (come ad esempio un museo).

Sebbene tale impostazione sia ampiamente condivisibile, c’è da dire però che tale evenienza è molto rara nella prassi. Lo Stato infatti potrà avere interesse ad acquisire un intero complesso immobiliare, mentre difficilmente attiverà lo strumento della prelazione per acquisire un singolo appartamento. Quindi non spaventarti, l’importante è seguire le procedure ma il rischio di vedersi estromessi dall’acquisto per un intervento dello Stato è davvero minimo (a meno che non stiate cercando di acquistare la Basilica di San Pietro o qualcosa del genere!).

Ma allora di cosa ci si deve preoccupare? La disciplina della prelazione artistica crea dei disagi soprattutto riguardo alle tempistiche dell’acquisto e del trasferimento del possesso del bene. Quando si compra un immobile vincolato infatti l’atto di acquisto viene sottoposto, per legge, ad una condizione “sospensiva”. Il contratto cioè non avrà effetto se non una volta trascorsi 60 giorni dalla sua valida notifica all’organo competente (soprintendenza). Durante questo lasso di tempo infatti lo Stato dovrà valutare se esercitare o meno il proprio diritto di prelazione (facoltà legale di sostituirsi all’acquirente nella compravendita). In questo periodo quindi l’atto di acquisto resta come congelato e non può avere effetti, compresa l’impossibilità di trasferire il possesso del bene dal venditore all’acquirente che, pertanto, non avrà la possibilità di entrare nella nuova casa. Tale eventualità però è astrattamente evitabile (sempre che ci sia il consenso del venditore) con il trasferimento all’acquirente della semplice “detenzione” del bene, in base alla quale l’alienante, pur non avendo più la disponibilità materiale dell’immobile, rimane però responsabile per la sua corretta conservazione.

Inoltre, tale disciplina crea non pochi problemi anche con la concessione e, soprattutto, con l’erogazione del mutuo per l’acquisto (e cioè il materiale svincolo delle somme da parte della banca in favore dell’alienante).

Se infatti l’acquirente resta in un “limbo” temporale durante il quale, pur avendo stipulato l’atto di acquisto, non può ancora pienamente usufruire dell’immobile; così il venditore resta a sua volta in attesa di ricevere le somme di sua spettanza per la vendita, senza le quali, probabilmente, non potrà procedere all’acquisto di un nuovo appartamento per sé.

Rispettare questa procedura (riconoscimento del vincolo, comunicazione dell’atto di vendita alla soprintendenza, attesa del mancato avveramento della condizione sospensiva -mancato esercizio della prelazione-, posticipazione del trasferimento del possesso, atto ricognitivo del mancato esercizio della prelazione e conseguente immissione nel possesso trascorsi almeno 60 giorni) è di fondamentale importanza poiché, in caso di vizi della procedura, l’atto di compravendita potrebbe essere colpito dalla sanzione della nullità. Esso cioè potrà essere impugnato dallo Stato (nullità relativa) anche molti anni dopo la conclusione della compravendita, in quanto la nullità non cade in prescrizione. Inoltre tale pericolo, anche se solo astrattamente possibile, renderà estremamente difficoltosa la possibilità di una rivendita dell’immobile.

Per finire, il consiglio che ci sentiamo di darti è di affidarti ad un esperto che possa seguire i tuoi passi nella compravendita di un immobile vincolato, sia esso il tuo notaio di fiducia oppure, per una analisi delle problematiche in via preventiva ed una consulenza sulle procedure da seguire, Monitor potrà supportarti con il nostro servizio di consulenza legale.

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