Le famiglie italiane hanno un’ampia propensione ad investire i propri risparmi nell’acquisto di un immobile e spesso le generazioni più anziane tendono a favorire le più giovani donando una casa ai figli o ai nipoti.

Alle volte però quello che dovrebbe essere un regalo potrebbe trasformarsi in un problema.

Infatti, quando un immobile ha subìto nella sua storia un passaggio di proprietà per atto di donazione, si viene a creare un ostacolo alla sua rivendibilità futura. Questo accade perché la donazione è un contratto che viene assimilato, dal nostro ordinamento, al fenomeno della successione ereditaria (c.d. mortis causa), pertanto essa sarà soggetta a tutte quelle norme della disciplina delle successioni che hanno lo scopo di assicurare che fra gli eredi, parenti stretti del defunto, non vengano a crearsi delle disparità di trattamento economico che superino un certo limite previsto dalla legge.

La disciplina delle successioni, infatti, permette che il proprietario di un certo patrimonio possa fare delle preferenze tra i suoi eredi scegliendo a chi elargire la quota detta “disponibile” dei propri beni, ma sarà obbligato dalla legge a non eccedere detta quota, lasciando i restanti beni ai componenti della propria famiglia più stretta come coniuge, figli e, in alcuni casi, i propri genitori, assicurando loro la c.d. quota di “riserva” (successione necessaria o dei legittimari). Nel caso in cui detti eredi, a cui per legge viene riservata una quota di patrimonio del defunto, all’apertura della successione dovessero vedere lesi i propri diritti sulla quota di “riserva”, essi potranno agire giudiziariamente con l’azione di “riduzione”: un’azione legale che mira a ridurre il valore economico dei lasciti effettuati in favore di altri soggetti che siano al di fuori della cerchia dei legittimari, oppure fatti anche a favore di uno dei legittimari ma avvantaggiandolo in modo sproporzionato rispetto agli altri coeredi.

Questa azione legale, però, non si limita alle sole disposizioni testamentarie lesive dei diritti dei legittimari, ma può essere attivata anche per contestare le donazioni fatte in vita dal defunto, in quanto la donazione viene vista come un “anticipo della successione”, un modo cioè di anticipare ad oggi un passaggio di ricchezza che dovrà necessariamente avvenire un domani, quando il proprietario di quei beni non sarà più in vita.

Per tale motivo si dice che la proprietà degli immobili ricevuti per donazione soffre di “instabilità”, in quanto la donazione può essere revocata (con efficacia reale, e quindi con la restituzione dell’immobile) da parte dei legittimari lesi nella propria quota di riserva dell’eredità, fino a dieci anni dopo la morte del donante oppure fino a quando non siano trascorsi venti anni dall’atto di donazione.

Ciò detto, risulta evidente che chiunque acquisti un immobile che l’attuale venditore ha ricevuto per donazione corre potenzialmente un rischio. L’acquirente, infatti, potrebbe essere chiamato in giudizio dai futuri eredi del donante che reclamino il proprio diritto a vedersi assegnata la proprietà di quell’immobile, in quanto il suo valore eccede la quota di cui il defunto poteva astrattamente disporre in favore di terzi.

Ciò nonostante non bisogna farsi prendere da facili allarmismi poiché spesso l’azione di riduzione rappresenta un’eventualità quasi solo teorica. Se infatti il donante non ha eredi legittimari, oppure ha un unico figlio, o ancora, ha già effettuato donazioni congrue e di pari valore in favore di tutti i possibili legittimari, sarà molto difficile che la donazione venga impugnata. Inoltre, come abbiamo già accennato, la donazione si “stabilizza” una volta trascorso un certo periodo di tempo: trascorsi venti anni dall’atto di donazione, infatti, l’istituto dell’usucapione farà in modo che l’immobile entri definitivamente nel patrimonio del donatario (oggi venditore) oppure, una volta trascorsi dieci anni dalla morte del donante, l’azione di riduzione sarà prescritta e l’immobile non potrà più essere reclamato dagli eredi.

In sintesi, qualora ci si stia approcciando all’acquisto di un immobile con provenienza donativa, sarà necessario stabilire volta per volta quale sia il concreto rischio di una eventuale, futura, azione di riduzione e solo successivamente prendere qualunque decisione.

Noi di Monitor siamo al tuo fianco per aiutarti anche in questo tipo di valutazioni!

Ma nella prassi l’elemento determinante, qualora si abbia necessità di un finanziamento per procedere all’acquisto, è la disponibilità della banca a concedere un mutuo ottenendo in garanzia (mediante ipoteca) un immobile di provenienza donativa ancora non stabilizzata. Non è raro infatti che le banche ostacolino la compravendita di immobili donativi dichiarandosi contrarie alla concessione del mutuo.

Vuoi scoprire come superare anche questo impedimento? Puoi farlo nel nostro prossimo articolo: “Il mutuo e la donazione, soluzioni e alternative”!

https://www.monitorrating.it/pillole-di-diritto/il-mutuo-e-la-donazione-soluzioni-e-alternative/