La compravendita di un immobile è un processo complesso che attraversa varie fasi prima di arrivare alla sua maturazione definitiva.

Sebbene in teoria non sia necessario attraversare tutte queste fasi preparatorie, la prassi commerciale e quella degli istituti di credito, spesso coinvolti nell’acquisto di una casa, impongono di fatto questo iter.

Come prima cosa, per cercare di chiarirci un po’ meglio le idee, dobbiamo distinguere tra due grandi momenti che scandiscono il nostro processo di acquisto: la fase pre-negoziale, quella delle trattative, in cui ancora non si sono assunti determinati vincoli giuridici che porteranno all’obbligo di vendere e di comprare quel determinato immobile, e la fase negoziale vera e propria, quando cioè l’obbligo di vendere e l’obbligo di acquistare sono stati legittimamente assunti in capo al venditore ed all’acquirente che non potranno più sottrarsi a tali impegni, se non per valide ragioni previste dalla legge o comunque perdendo cospicue somme di denaro.

La proposta d’acquisto è lo strumento che determina la fine della fase prenegoziale. Con la proposta d’acquisto l’acquirente, volendo spingere affinché il venditore modifichi la sua offerta di vendita (principalmente in relazione al prezzo), propone a quest’ultimo un certo iter negoziale in cui si specificherà il nuovo prezzo, i tempi dell’acquisto, l’eventuale necessità di un mutuo, etc..

In altri termini con la proposta di acquisto si va a definire il procedimento che porterà alla conclusione del contratto di compravendita in tutte le sue variabili principali, tra cui il prezzo rappresenta la più importante, ma non l’unica. Un venditore infatti potrebbe essere maggiormente interessato ad accettare una proposta di acquisto ad un prezzo inferiore ma con tempistiche più brevi, in quanto l’acquirente ha già la disponibilità dell’intera somma di denaro senza dover ricorrere ad un mutuo.

Normalmente quindi la proposta d’acquisto, di per sé, non comporta nessun effetto giuridico in capo al venditore o all’acquirente, in quanto questa deve essere accettata dalla controparte, e tale accettazione deve essere comunicata prima di generare un vincolo giuridico.

In un caso però la proposta d’acquisto può determinare un effetto immediato in capo al venditore ed al proponente: quando cioè l’acquirente accetti da subito tutte le condizioni con cui è stato messo in vendita l’immobile, e quindi sostanzialmente rinunci ad uno sconto sul prezzo e si dichiari disponibile a procedere direttamente all’acquisto senza necessità di finanziamenti. In questo caso il venditore sarà tenuto a vendere l’immobile all’offerente, in quanto non può rifiutare una cosiddetta “proposta conforme” a quanto da lui stesso richiesto per la vendita, pena il risarcimento del danno (ulteriore rispetto alla restituzione della eventuale caparra).

La proposta di acquisto è generalmente assistita da una caparra, la cui funzione, oltre ad essere un primo incentivo economico all’accettazione della proposta che servirà a metterci in buona luce con il venditore, dimostrando di essere seriamente interessati all’acquisto dell’immobile, è tecnicamente quella di essere il corrispettivo per un eventuale, futuro, recesso dall’impegno preso.

In altre parole l’acquirente che, dopo aver fatto una proposta di acquisto corredata dal versamento della caparra, dovesse decidere di abbandonare il suo progetto di acquisto, perderà la somma versata a titolo di caparra (la caparra quindi in questo caso è da intendersi come penitenziale, sebbene spesso la sua natura giuridica sia molto discussa). Mentre viceversa, qualora fosse il venditore a non voler procedere con la vendita dovrà restituire il doppio di quanto ricevuto a titolo di caparra.

E’ infatti da escludere che la proposta d’acquisto possa trasformarsi automaticamente in preliminare di vendita, e che quindi possa comportare l’obbligo in forma specifica di contrarre, con lo scopo di indurre per via giudiziaria la parte inadempiente a concludere la compravendita contro la sua volontà. Tale ricostruzione, spesso adottata da molte agenzie immobiliari, risulta infatti sproporzionata e di difficilissima attuabilità pratica, in quanto per attivare il rimedio giurisdizionale dell’obbligo di contrarre è necessario che tutta la documentazione necessaria alla vendita dell’immobile sia già stata formata e controllata al momento dell’accettazione della proposta di acquisto, e tale eventualità non si verifica praticamente mai nella realtà degli affari.

Una volta accettata la proposta di acquisto, ed una volta comunicata tale accettazione al proponente, si passa in quella che è la fase negoziale vera e propria (dove per negozio deve intendersi negozio giuridico e quindi contratto).

Il preliminare è il contratto preparatorio della compravendita definitiva ed ha la funzione pratica di chiarire ogni aspetto giuridico legato al trasferimento della proprietà dell’immobile, del suo possesso, e del pagamento del prezzo. E’ per tale motivo che le banche, al fine di istruire una pratica di mutuo, richiedono la sottoscrizione di un preliminare di acquisto (da molti chiamato anche, ma erroneamente, compromesso).

In realtà il ruolo giuridico del preliminare è quello di impegnare le parti a concludere un successivo contratto: il contratto definitivo di compravendita.

Le parti cioè si promettono reciprocamente l’una di vendere, l’altra di acquistare quel determinato bene, con quel determinato prezzo e con quelle determinate modalità e condizioni. È solo dopo la stipula di un contratto preliminare che risulta possibile (e non meramente teorico) richiedere l’intervento del giudice affinché l’altra parte tenga fede ai propri impegni, e quindi accetti di stipulare la compravendita definitiva. Ed è in questa luce che andranno considerate le ulteriori somme di denaro versate alla stipula del preliminare, che quindi assumeranno la qualifica di caparra confirmatoria, che verrà poi imputata in conto prezzo al momento della stipula della compravendita definitiva, insieme a quanto già versato anche in sede di proposta d’acquisto.

Data questa potenziale possibilità che il preliminare funga da base negoziale per l’ottenimento di una sentenza in forma specifica relativa all’obbligo di contrarre (che si ottenga cioè la conclusione della vendita grazie all’intervento del giudice) è assolutamente opportuno che esso contenga già al suo interno tutta la documentazione necessaria a formare l’atto di compravendita (A.P.E., nulla osta, titoli edilizi etc.), nonché tutte quelle dichiarazioni che la legge richiede che vengano rese dalle parti sotto la loro personale responsabilità, in via sostitutiva di atto notorio (autodichiarazioni).

E’ assolutamente opportuno, stante la complessità del preliminare, che questo venga formato con l’assistenza di un notaio che potrà in questo modo anche verificare che non ci siano elementi che possano inficiare il buon esito della compravendita.

Pur se formato con l’assistenza di un notaio infine va chiarito che nella maggioranza dei casi il preliminare resta un contratto “semplice” che appartiene alle sole parti (venditore ed acquirente), esso cioè resterà una mera scrittura privata, ma nella prassi sarà sufficiente ad avviare le pratiche per la concessione del mutuo.

Vi sono infine casi in cui è opportuno che il preliminare venga formato non solo con l’assistenza o il consiglio del notaio, ma che venga proprio redatto dal notaio in qualità di pubblico ufficiale in modo tale che esso possa poi trascriverlo nei registri immobiliari.

Con la trascrizione del preliminare infatti l’acquirente beneficia del cosiddetto “effetto prenotativo” della trascrizione. Egli cioè non correrà il rischio che, al momento della compravendita vera e propria, quando si assisterà all’effettivo passaggio della proprietà dell’immobile, questo risulti gravato da ipoteche, pignoramenti o altri gravami, oppure che nel frattempo sia stato venduto a terzi.

La trascrizione del preliminare è consigliata in caso si stia acquistando l’immobile da una società (per non incorrere nel rischio di fallimento di quest’ultima), o da un privato che eserciti l’attività di imprenditore commerciale e che potrebbe essere astrattamente esposto al rischio di indebitamento. Risulta invece una prassi eccessiva in caso di trattative tra semplici famiglie di risparmiatori.

Infine la compravendita (anche detta rogito) è il contratto che chiude l’iter negoziale fin qui descritto. Per fare in modo che essa abbia effetto erga omnes (sia cioè opponibile a chiunque) deve essere stipulata in forma notarile e trascritta nei pubblici registri immobiliari. Con la stipulazione della compravendita si genera il presupposto di imposta che comporterà l’obbligo di versare le tasse legate all’acquisto dell’immobile che, generalmente, sono le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ma in alcuni casi l’atto potrebbe essere soggetto al regime IVA, in via alternativa al registro. Qualora poi l’immobile acquistato abbia una provenienza ereditaria, non è raro che la compravendita comporti anche la chiusura della fase ereditaria, determinando la cosiddetta accettazione tacita dell’eredità da parte del o dei venditori. Elemento questo che comporterà un ulteriore passaggio ai fini della continuità delle trascrizioni, ed il pagamento di un’ulteriore imposta ipocatastale a carico, però, del venditore.